בכל פרויקט פינוי בינוי, ובעיקר בפרויקטים גדולים קיים פער ברור בין כוחו של היזם לבין הדייר. הפער נובע, בין היתר, מתוך חששות, חוסר הוודאות והבלבול הקיים בכל פרויקט משמעותי ומורכב מסוג זה.

שמאי דיירים הוא לא "עוד שמאי" – הוא איש המקצוע שעומד בצד שלכם בלבד. שמאי דיירים בבת ים לא כפוף ליזם, לא מושפע ממנו, ולא מנסה לשרת את מטרותיו. תפקידו הוא לייצג את טובת בעלי הדירות. מעבר לכך, השמאי משמש לעיתים גם כגורם מקצועי המגשר בין היזם לבעלי הדירות. באמצעות שיח מבוסס עובדות, דו"חות שמאיים, והבנה עמוקה של זכויות וחובות הצדדים, הוא מסייע להגיע להסכמות עוד לפני שמתחילות בעיות, להפחית לחצים ולנטרל תחושות אי-אמון, למנוע סכסוכים משפטיים שעלולים לעכב את הפרויקט שנים.

כאשר הדיירים יודעים שיש לצידם איש מקצוע עם ניסיון, יכולת ועמדה ברורה – החשש מהיזם החזק פוחת. הדיאלוג הופך ממאבק אישי למו"מ ענייני.

מה זה דוח אפס – ולמה הוא קריטי לדיירים עוד לפני שמחפשים יזם

דוח אפס (או דוח 0) הוא הבסיס הכלכלי של כל פרויקט פינוי בינוי. הוא כולל את כל הנחות היסוד הכלכליות של היזם: עלויות הבנייה, שווי הדירות החדשות, הוצאות הפיתוח, שיעור הרווח, שווי הקרקע, עלויות מימון, והתחייבויות לדיור חלופי או שכר דירה לדיירים.

ולמה זה חשוב לדייר?

כי הדוח הזה קובע האם היזם "יכול להרשות לעצמו" לתת לכם דירה משופרת, שכר דירה הוגן, הצמדות, חניה, מחסן – או לא. לפעמים, יזם מציג הצעות נדיבות – אבל בדוח אפס אין לכך גיבוי.

במקרים חריגים, ניתוח כלכלי של הבטחות היזם בדוח ה – 0 יכול לגלות כי לא קיים רווח יזמי הולם ודבר זה עלול לתקוע את הפרויקט לשנים רבות. יותר מכך, ללא הצגת רווח יזמי מקובל בחישוב זהיר – יכול למנוע מהיזם קבלת מימון בנקאי לפרויקט.

כאן נכנס שמאי הדיירים: בודק את דוח האפס לעומק, בוחן את הרווחיות האמיתית של הפרויקט, מזהה אם יש מקום לשפר את התמורות או להבטיח הגנות כלכליות. ללא בדיקה כזו, הדייר עלול לחתום על הסכם שמבוסס על הבטחות לא ממומשות. עם בדיקה – יש בסיס אמיתי למשא ומתן.

תמורות מקסימליות לדיירים – לא פחות ולא "בערך"

לפני שנכנסים להסכם עם יזם, חשוב לבדוק: האם הדירה שאני מקבל באמת שווה את מה שיש ברשותי ביחס לדיירים אחרים. שמאי הדיירים עורך בדיקה מקיפה לנכס הקיים – מול ההצעה של היזם. הוא בודק את התמורה המוצעת: מה שטח הדירה החדשה? האם היא כוללת הצמדות (חניה, מחסן)? באיזו קומה? מה כיווני האוויר? האם זהו שווי שוק הוגן? המטרה היא לוודא שהדייר מקבל שדרוג אמיתי – ולא רק מיתוג יפה לדירה קטנה בקומה נמוכה.

פרויקט פינוי בינוי בשכונת רמת הנשיא – בת ים

תכנית בי/535 – "מתחם הרב לוי" בבת ים, מציינת פרק חדש בפיתוח העירוני של שכונת רמת הנשיא. מדובר בפרויקט פינוי-בינוי בהיקף נרחב, הממוקם בין הרחובות ניסנבוים והרב לוי (ממזרח וממערב) ובין יוספטל לכ"ט בנובמבר (מצפון ומדרום). שטח התכנית משתרע על פני כ-51.5 דונם.

להלן חלק מתוך נספח הבינוי (קרדיט: "אתר מנהל התכנון"):

התכנית כוללת הריסה של 27 בניינים ישנים המכילים כיום  424 יח"ד, ובמקומם הקמה של 1,728  יחידות דיור חדשות –  תוספת דרמטית שתשנה את קו הרקיע של האזור. המבנים העתידיים ישלבו מגורים, מסחר, תעסוקה, מוסדות ציבור ושטחים פתוחים, תוך מתן דגש לתכנון אינטגרטיבי ומרקמי עם חזיתות מסחריות פעילות לאורך רחוב ניסנבוים וקישור תחבורתי לציר הרכבת הקלה העתידי.

בנוסף למגורים, תוקצה קרקע למבני ציבור, שבילים, שטחים ירוקים פתוחים (שצ"פים), שטחי מסחר ותעסוקה ופארקים קהילתיים. הדירות ייבנו בתמהיל מגוון, כולל יחידות קטנות, דירות להשכרה, ודגש על נגישות תחבורתית, שבילי אופניים, ומעברים בטוחים להולכי רגל. המגרשים יגיעו לבנייה רב-קומתית עד 40 קומות בהתאם לייעוד.

התכנית כוללת גם שמירה והעתקה של עצים בוגרים, עיצוב נופי מודרני, רציפות מדרכות ושימור צביון השכונה במקביל לפיתוח אינטנסיבי. כל אלו יוצרים מתחם חדש בלב בת ים – משולב, ירוק, ונגיש – התורם לשדרוג איכות החיים של הדיירים הוותיקים והחדשים כאחד.

שמאי מקרקעין בבת ים – בודק גם חנויות ועסקים

שמאי מקרקעין בבת ים לא עוסק רק בדירות. כאשר מדובר על נכס מסחרי כמו חנות או משרד – שמאי מקצועי יכול לבדוק את ערך הנכס, את פוטנציאל השכירות, וגם את המיסוי הצפוי בביצוע עסקה. שמאי מקרקעין המתמחה בנכסים מסחריים בבת ים יכול לבחון האם תחול חובת מס שבח? האם קיימת חבות תשלום לרשות מקרקעי ישראל? או חבות בהיטל השבחה.

לעיתים, בדיקה מוקדמת יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים ולמנוע טעויות יקרות. שמאי מקרקעין המתמחה במס שבח והיטל השבחה בבת ים יכול לסייע למוכר נכס מסחרי לממש את זכויותיו בהגשת ערר על גובה המס.

לסיכום

החששות המוצדקים המרכזיים של דיירים בפרויקט פינוי בינוי בבת ים – לחצים מול היזם, אי-בהירות כלכלית, ותמורות לא הוגנות – נפתרים כולם בעזרת שמאי דיירים מקצועי.

שמאי דיירים מגן עליכם במו"מ מול היזם. הוא בודק את הדוח הכלכלי שמאחורי ההצעות ומוודא שאתם מקבלים את התמורה המקסימלית.

אל תחתמו על כל הצעה מבלי לבדוק – שמאי דיירים פינוי בינוי בבת ים הוא איש המקצוע שלכם לשקט נפשי, ביטחון כלכלי, ודירה שתרצו לחזור אליה.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א.פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 2698*

אתר https://shamay-mekarkein.com/ :

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח.