רכישת "דירה על הנייר" דורשת קבלת ביטחונות מהקבלן, התייעצות עם עורך דין ושיטת תשלומים מיוחדת. איך מבצעים עסקה כזו? הנה כל התשובות.

דברים שצריך לדעת לפני שרוכשים דירה מפרויקט

בחסות לאומי

לפי נתוני משרד השיכון, בישראל קיים צורך בסיסי של כ-55 אלף יחידות דיור חדשות בשנה. על אף הקורונה, השוק נותר יציב ואף נרשמה האצה של עלייה לארץ – מה שעשוי להגדיל את הצורך בעוד כ-20 אלף יחידות דיור חדשות נוספות בשנה.

מצד שני, מלאי הקרקעות קטן, כמות המכרזים מועטה ומספר התחלות הבנייה ב-2020 היה בשפל. בגלל הפער הזה בין הביקוש וההיצע, הפתרונות שמציע שוק הנדל"ן מבוססים בעיקר על פרויקטים גדולים: שיתוף פעולה בין יזם וקבלן, לצורך הקמת בניין עם כמה שיותר יחידות דיור על כמה שפחות שטח.

היתרון: פוטנציאל לתשואה גבוהה ביחס לממוצע

רכישת דירה מפרויקט, או במילים אחרות "דירה על הנייר", משמעותה מרחק של 2-3 שנים ממועד החתימה על ההסכם ועד קבלת טופס 4 לאישור אכלוס. למעשה, אתם קונים לפי שרטוטים ומפרטים ובלי לראות את הדירה. גם אם היזם או הקבלן ישקיעו במצגת ובהפקת סרטונים, קיים סיכון מסוים – אך בצדו גם תמורה גבוהה.

היתרון העיקרי של רכישת דירה מפרויקט בא לידי ביטוי בפוטנציאל לתשואה גבוהה ביחס למקובל באותה עיר או שכונה. ככל שקונים מוקדם יותר את הנכס, כך הסיכון עולה ויחד איתו גם התמורה האופציונאלית. לכן, חשוב להביא בחשבון את השיקול הזה כבר בשלב של השוואת מסלולי משכנתאות וכמובן גיוס הון עצמי.

כך תצמצמו סיכונים מיותרים

הדבר החשוב ביותר שאותו כדאי לעשות רגע לפני החתימה על החוזה הוא לבדוק שהקבלן עשה הכל כדי להבטיח את בעלותכם. זה נשמע מובן מאליו, אבל לא חסרים סיפורים על אנשים שהעמידו לרשות קבלנים ויזמים מאות אלפי שקלים – רק כדי לגלות שאחר כך הם צריכים לתבוע אותם בבית משפט על מנת להשיג את הבעלות בטאבו.

החוק בישראל מגן עליכם במקרה שבו הקבלן יפשוט את הרגל או שהפרויקט לא יסתיים במוקד שנקבע. לפי חוק המכר (דירות) משנת 1974 והתיקונים שנוספו במהלך השנים, קבלן הפרויקט לא יכול למשל לקבל מכם סכום שעולה על 7% מהמחיר, אלא אם עשה אחת מהפעולות הבאות: מסר ערבות בנקאית להבטחת החזרת הכספים ששילם עבור בניית הדירה החדשה, רכש ביטוח להבטחת הכספים שקיבל או שיעבד את הדירה (או חלק יחסי מהקרקע) במשכנתא ראשונה לטובתכם.

נשמע מסובך, או שלא בא לכם להתעסק עם ההיבט המשפטי של רכישת דירה מפרויקט? בשביל זה המציאו עורכי דין. אמנם עורך דין יגבה שכר טרחה, אבל הוא ידאג לבדוק בשמכם את כל הסעיפים. בנוסף, הוא יוודא שהקבלן רשם בטאבו הערת אזהרה על זכויותיכם בדירה.

מתי ואיך משלמים לקבלן?

הקבלן אמור להצהיר ולחתום בפני עורך דין על מכירת הדירה בפרויקט החדש ועל השיטה שבה הוא נקט כדי להגן על הכסף שלכם. את הפעולה הזו על הקבלן לבצע בתוך 7 ימים מרגע חתימת חוזה המכירה ובאמצעות טופס סטטוטורי ספציפי. לאחר מכן, אתם אמורים לקבל עותק מההצהרה הזו.

מבחינת הסדר התשלומים, עליכם לדעת שקיימת שיטה מיוחדת שגם היא אמורה להגן עליכם ולמנוע אי הבנות. בשיטה הזו, התשלומים מועברים לקבלן באמצעות מספר שוברים שיוצר הבנק שמממן את הפרויקט, ישירות אל חשבון בנק ייעודי שמוחזק באותו בנק על ידי הקבלן. לבסוף, יש גם תקנות שקובעות את מסגרת התשלום בהתאם להתקדמות הבנייה וחשוב לוודא שהן מתקיימות.

*כתבה זו אינו מהווה הצעה או התחייבות למתן הלוואה. אישור כל הלוואה, סכומה ותנאיה נתונים לשיקול דעתו הבלעדי של הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.